Зачем сопровождение сделки с недвижимостью в Дубае
Брокер заинтересован закрыть сделку, застройщик — продать объект. Юрист покупателя смотрит на сделку с одной стороны — с вашей. Мы проверяем, существует ли объект и проект в реестрах, может ли продавец им распоряжаться, куда уходят деньги и что вы получите в итоге: регистрацию в Oqood или title deed на своё имя.
Мы не получаем комиссию от брокеров и застройщиков, поэтому наша рекомендация может быть и такой: от этого объекта лучше отказаться или изменить условия сделки.
Покупка off-plan
- Проверка проекта и застройщика. Регистрация проекта в DLD/RERA, номер проекта, наличие эскроу-счёта, статус строительства — через официальные сервисы DLD (в том числе приложение Dubai REST).
- Эскроу. По закону Дубая о эскроу-счетах (Закон № 8 от 2007 года) платежи покупателей off-plan должны поступать на эскроу-счёт проекта, а не на счёт компании. Проверяем реквизиты до каждого платежа.
- SPA. Анализ договора: сроки, штрафы, расторжение — см. проверку договора SPA.
- Oqood. Регистрация договора в промежуточном реестре DLD (Oqood) закрепляет ваши права на объект до сдачи. Контролируем, что запись сделана на вас.
- Сдача и title deed. При передаче объекта — приёмка, расчёты, переоформление на полноценное свидетельство о праве собственности.
Покупка готовой недвижимости
- проверка title deed и собственника, отсутствия ипотеки и обременений;
- проверка задолженностей по сервисным сборам (service charges) и коммунальным платежам;
- проверка договора аренды, если объект продаётся с арендатором;
- меморандум о взаимопонимании (MOU, форма F в Дубае), депозит и условия отказа от сделки;
- получение NOC от застройщика, сделка в центре регистрации (trustee office), перевод средств, новый title deed.
Расходы покупателя
Основной сбор — регистрационный сбор DLD в размере 4% от стоимости объекта; к нему добавляются административные сборы, сборы trustee-офиса, брокерская комиссия и, при ипотеке, расходы на её регистрацию. Точные суммы зависят от объекта и формы сделки — мы включаем их в смету до начала работы.
Удалённая покупка
Сделку можно провести без вашего присутствия: вы оформляете доверенность с легализацией, а мы действуем от вашего имени, согласуя с вами каждый шаг. Если покупка связана с получением резидентства, заранее проверим соответствие объекта требованиям Golden Visa.
Типичные риски при покупке
- брокер предлагает перевести бронирование на свой счёт или на счёт компании вместо эскроу;
- объект продаётся «по переуступке», но застройщик ещё не дал согласия, а продавец не оплатил нужную долю цены;
- у продавца ипотека, и её погашение не синхронизировано с переходом права;
- неоплаченные сервисные сборы переходят в проблему нового собственника;
- имена в паспорте, SPA и платёжных документах написаны по-разному.
Каждый из этих рисков проверяется до оплаты, а не после.
Как мы работаем и стоимость
- Диагностика 1–2 дня: изучаем объект, предложение брокера и документы.
- Договор и доверенность — удалённо, 1–3 дня.
- Проверка, переговоры, контроль платежей и регистрации с еженедельным отчётом.
- Итог: документы о праве на объект и отчёт по сделке.
Сопровождение — проект с фиксированной ценой от AED 5 000. Сборы DLD, комиссии и переводы оплачиваются отдельно. Больше о направлении — на странице юрист по недвижимости в Дубае.
Вопросы и ответы
Это промежуточный реестр Dubai Land Department для объектов off-plan. Регистрация в Oqood подтверждает ваши права на квартиру до сдачи дома и оформления title deed.
Платежи по off-plan должны поступать на эскроу-счёт проекта. Платёж на иной счёт — серьёзный риск; реквизиты нужно проверять перед каждым переводом.
Регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости объекта, плюс административные сборы и сборы trustee-офиса.
Нет, сделку можно провести по легализованной доверенности.