Когда проект считается отменённым
Проект может «стоять» годами, но юридически отменённым он становится по решению RERA. Основания — например, застройщик не начал строительство, утратил права на участок или существенно нарушил свои обязательства. Остановленный, но не отменённый проект — другая ситуация: здесь работают механизмы для незавершённых проектов и спор с застройщиком.
Первое, что мы делаем, — выясняем официальный статус проекта и эскроу-счёта по данным DLD/RERA.
Механизмы возврата денег
- Эскроу-счёт. По Закону Дубая № 8 от 2007 года платежи покупателей off-plan поступают на эскроу-счёт проекта. При отмене проекта по решению RERA застройщик обязан вернуть покупателям уплаченные суммы, и средства на эскроу-счёте служат источником возврата.
- Специальный судебный комитет. В Дубае действует специальный судебный комитет (с 2020 года — в обновлённом составе и с полномочиями также по незавершённым проектам), который ликвидирует отменённые проекты, рассматривает требования покупателей и распределяет средства.
- Суд. Если денег на эскроу недостаточно или часть платежей прошла мимо эскроу, возможны иски к застройщику и связанным лицам, а также исполнение решения за счёт их активов.
Состав и порядок работы этих механизмов уточняются на момент обращения — мы проверяем действующие правила и практику.
Что мешает получить деньги
- платежи, сделанные не на эскроу-счёт (на счёт компании, брокеру, наличными);
- отсутствие регистрации в Oqood и подтверждений платежей;
- пропущенные сроки заявления требований в ликвидационной процедуре;
- недостаток средств на эскроу при большом числе требований.
Каждый из этих рисков решаем по-разному, поэтому важно начать с документов.
Кейс: 100% возврата за 5 месяцев
Частный инвестор из Москвы вложил средства в off-plan проект в Дубае, который застройщик отменил. Мы проверили статус проекта и платежи, подготовили требования и представляли клиента в RERA. Результат — возврат 100% вложенных средств за 5 месяцев. Подробнее — в описании кейса и статье как вернуть деньги, если застройщик отменил проект.
Результат в каждом деле зависит от документов, состояния эскроу и позиции застройщика — мы не гарантируем исход, но честно оцениваем шансы на диагностике.
Как мы работаем
- Диагностика (1–2 дня). SPA, платежи, Oqood, статус проекта и эскроу — оценка шансов и цены.
- Договор и доверенность — удалённо, 1–3 дня.
- Требования. Подготовка и подача требований в RERA / специальный комитет, взаимодействие с банком-агентом эскроу и застройщиком.
- Суд при необходимости — по суммам, которые не покрываются эскроу.
- Получение денег и итоговый отчёт. Отчёт о ходе дела — еженедельно.
Документы
- SPA, бронирование, сертификат Oqood;
- банковские подтверждения всех платежей;
- переписка с застройщиком, уведомления об отмене или задержке;
- паспорт, доверенность на юриста (с легализацией — см. доверенности и легализация).
Если проект заморожен, но не отменён
Если стройка стоит, а решения об отмене нет, возможны разные сценарии: смена застройщика, достройка, переговоры о возврате или обмене на другой объект, жалоба в RERA с требованием проверки проекта. Мы оцениваем, какой вариант реалистичен, исходя из открытых данных DLD о ходе строительства и состоянии эскроу.
Стоимость
Фиксированная часть плюс гонорар успеха 10–25% от возвращённой суммы. Пошлины и переводы — отдельно, по смете. Консультация — от AED 750 / 60 минут, засчитывается при заключении договора.
Вопросы и ответы
При отмене проекта RERA закон Дубая обязывает застройщика вернуть уплаченные суммы, источником служит эскроу-счёт. Итог зависит от того, как проводились платежи и сколько средств на эскроу.
Возврат сложнее, но возможен через иск к застройщику и связанным лицам. Нужны подтверждения платежей.
Зависит от процедуры и проекта. В нашем кейсе возврат через RERA занял 5 месяцев.
Да, по легализованной доверенности, с еженедельными отчётами.